Kako pametno kupiti nekretninu i na koje detalje obratiti pažnju

Postoji 21 identifikovani faktor koji utiče na cenu nekretnine. Svakako njihov uticaj nije isti i nema istu vrednost za sve delove Srbije, ali je suštinski primenjiv svuda sa manjim ili malo većim prilagođavanjem.

Najjači faktor je svakako lokacija, lokacija i lokacija pa onda sve ostalo. Ono što se podrazumeva je da je nepokretnost sa urednom dokumentacijom i podobna za solemnizovanje, tj. overu kod Javnog beležnika. Ipak ovog puta ćemo se osvrnuti na neke manje uočljive stvari i detalje koje svakako utiču ili bi bar trebalo da utiču na cenu nepokretnosti i nečiju odluku da istu kupi.

Kupovina nepokretnosti je jedna od najvažnijih odluka u životu. Često kupujemo samo očima, nešto što nam se sviđa na prvi pogled i mislimo da nam odgovara. Na žalost, dešava se da to ne ispadne baš najbolje uvek. Zato treba detaljno obratiti pažnju na sve karakteristike koje nepokretnost ima i u sadašnjem i u budućem vremenu.

Ne kaže se bez razloga u normalom svetu da “nismo dovoljno bogati da bi kupovali jeftino”. Većina ljudi će najviše pažnje posvetiti pitanju finansija tj. koliko novca mogu da izdvoje i biranju stana po lokaciji i da li je u novogradnji ili starogradnji. Međutim, pojedine stavke, koje nam u procesu kupovine nekretnine možda na prvi pogled deluju nevažno, mogu značajno da utiču na cenu ili dugoročno na kvalitet života u samoj nepokretnosti. Kada ste uvideli koliko novca možete da izdvojite da platite nepokretnost, da li ćete novogradnju ili više preferirate stariju gradnju, odlučili ste koje lokacije nećete (mnogo je jednostavnije kada odlučite šta nećete, nego šta hoćete, verujte na reč), preporuka je da se detaljno pozabavite svim karakteristikama koje nekretnine imaju. Dobro izvagajte koje su prednosti, a koje mane od svake, i za to se koristi tzv. Trumanov test (kao kada igrate tablić, pa pišete pisanke, sa jedne stane je za, sa druge protiv, i koja strana ima više poena ta pobeđuje naravno).

Čak i ako vam se neka stavka učini sitnicom, ne treba da je zanemarite, jer većina njih može značajno da utiče na kvalitet života, ali i na konačnu cenu nekretnine. Ono što se pokazalo kao veoma značajno u 2022. i nastavlja i u 2023. godini, čak i dobrim delom odluke za kupovinu i najznačanije jeste problem parkinga i parkiranja automobila. Razmislite o svojim životnim navikama i o neophodnosti da imate garažu. Možda vam je ona potrebna i za ostavljanje drugih stvari (bicikla, dečijih trotineta, zimnice i sl). Proverite da li se stan nalazi u ulici gde se naplaćuje parking. Raspitajte se da li je planirano da se u budućnosti uvedu zone u vašem budućem kraju. Pitanje parkinga je posebno traumatično ukoliko je u pitanju kupovina nekretnine u većim gradovima, mada smo putujući i radeći procene nekrentnina po celoj Srbiji, shvatili da je to skoro pa globalni problem. Kupovina garaže obično ne ulazi u osnovnu cenu nekretnine, nego se posebno doplaćuje. Cene garaže su u proseku oko 50% od cene stambenog prostora, tako da su pojedine dostigle i neverovatne sume od preko 30.000 evra pa čak do 58.000 evra za koliko je prodata garaža u jednom beogradskom kvartu. Veliki broj klijenata se odlučuje da investira u kupovinu garaža i tamo gde ne stanuje, kao vrstu investicije i sigurnih prihoda od najma. Najam garaža i garažnih mesta je od 70 evra do 300 evra mesečno i vrlo su tražene.

Ono na šta često ne obraćamo pažnju prilikom kupovine je visina računa kao važna stavka pri biranju nekretnine. Tačno je da se režije svakako moraju plaćati, ali neće vam biti svejedno ako one opterete veći deo vaših primanja. Zato o njima treba misliti na vreme. Raspitajte se kakvo je grejanje, koliko se mesečno plaćaju infostan i struja. Proverite da li imate dodatnih troškova poput mesečnog održavanja zgrade ili sličnih izdataka. Super je kada stan tj. zgrada ima centralnu toplu vodu ali se to dodatno plaća, kada ima obezbeđenje, batlera itd., ali sve mora da se plati i da se ukalkuliše u buduči trošak i kvalitet života. Činjenica je da poslednjih godina kupci sve više traže stanove bez centralnog grejanja koji su nekada bili jako popularni, ili traže stanove sa alternativnim vrstama grejanja (toplotne pumpe itd.). Uzmimo primer kupovine salonskih stanova, sa visokim plafonima, svetli, reprezentativni itd.. Treba imati u vidu da režije u ovom stanu mogu biti drastično skuplje. Salonci ponekad imaju visinu plafona i do 3.60m. Plafoni u slučaju standard gradnje su visoki oko 2.55m-2.60m. Dakle, za stan od 100 m2 u slučaju stare gradnje, po ovoj računici, imamo 100 m3 vazduha više koji treba zagrejati. To pravi osetnu razliku u potrošnji, a time i u visini računa za struju ili gas.

Bilo bi odlično da stan prilikom prodaje ima energetski pasoš i onda bismo znali sve detalje oko potrošnje energije. To je, po novim izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, predviđeno ali tek od 2030. godine. Naš je predlog da se pre prodaje nekretnine kao sastavni deo pripreme uradi energetski pasoš i da se bar jedna nedoumica kupca otkloni, a prodavcu manje brige da objašnjava koliko struje troši kada je hladno a koliko kada je toplo, i da li je to optimalno za kupca ili nije. Starije zgrade i kuće ponekad nemaju izolacionu fasadu, iako najčešće imaju deblje zidove koji služe kao izolacija kako zimi od hladnoće, tako i leti od preteranog zagrevanja stambenog prostora. Nove zgrade, za razliku od starogradnje, imaju veću energetsku efikasnost i odličnu izolaciju. Samim tim štede energiju i imaju i niže troškove pre svega grejanja. Sve su aktuelnije i “pametne zgrade” sa daljinskom kontrolom uređaja i grejanja, što svakako smanjuje račune za električnu i toplotnu energiju.

I kod novogradnje i kod starogradnje potrebno je proveriti materijal od kog je sagrađena zgrada. Ako se štedelo na izolaciji, možda ćete čuti razgovor komšija, buku sa ulice ili uzalud dogrevati stan kroz koji duva košava. Uvek navodimo primer strane sveta i pogleda. Lepo je gledati na Dunav ali samo kada nema košave, inače ode dosta struje uz vetar.

Kada već pominjemo račune, da ne zaboravimo troškove održavanja zgrade, bilo da je reč o novogradnji ili o starogradnji. Kod novijih zgrada stanari neko vreme neće imati potrebe za većim radovima na fasadi, krovu, stazama, naravno pod uslovom da je zgrada urađena kvalitetno i po propisima. Kod starijih zgrada to često nije slučaj. Zato se novac izdvaja u dva fonda i to za tekuće održavanje i za investiciono održavanje, istovremeno, ali se odvojeno troše.