Da li znate kako da utvrdite vrednost vaše nekretnine?

Da biste znali odgovor na pitanje “koja je cena moje nekretnine” najpre treba odgovoriti na pitanje koja je vrednost nepokretnosti i kako utvrditi istu?

Postoji više vrsta vrednosti iz ugla profesionalaca.

Osnova svih vrednosti je tržišna vrednost, i kao takva je polazna osnova za sve druge. Na tržištu nepokretnosti, prilikom kupoprodaje se u više od 70% transakcija prometuje po ovoj vrednosti.

Tržišna vrednost

Tržišna vrednost je procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procene vrednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz odgovarajući marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razumno i nisu bile pod prinudom.

Tržište nepokretnosti

Nepokretnost sama po sebi nema vrednost!!!??? Vrednost jedne nepokretnosti zavisi od procene subjekta odnosno čoveka. Vrednost predstavlja rezultat odnosa između subjekta i objekta. Naša ekonomija je usmerena ka razmeni usluga i isplati naknade za promet imovine, za šta su neophodne objektivne vrednosti tj. mi.

Pored tržišne vrednosti u nekretninama se mogu pojaviti još i :

• Pravična vrednost
• Fer vrednost
• Investiciona vrednost
• Specifična vrednost
• Sinergijska vrednost
• Vrednost u slučaju iznuđene prodaje

Pravična vrednost

Pravična vrednost se može primeniti prilikom procene vrednosti nepokretnosti, u postojećoj ili pretpostavljenoj transakciji, između individualno određenih lica, ne uzimajući u obzir potencijalne učesnike transakcije i njihov uticaj na tržišne uslove. Posledica procene vrednosti nepokretnosti, primenom pravične vrednosti, ogleda se u tome da se ta vrednost najčešće razlikuje od tržišne vrednosti. Pravična vrednost kao osnov vrednosti, mogla bi se primeniti, na primer: između zakupca i zakupodavca, između članova porodice, prilikom prodaje nepokretnosti između matičnog i zavisnog društva.

Fer vrednost

Fer vrednost nefinansijskog sredstva, kao što je nepokretnost, uzima u obzir sposobnost učesnika na tržištu da generiše ekonomsku korist korišćenjem nepokretnosti u njenoj najboljoj i najisplativijoj upotrebi što znači najvredniju upotrebu nepokretnosti koja je fizički moguća, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva na datum procene. Iako se fer vrednost može razlikovati od tržišne vrednosti, budući da je manje detaljna u pogledu pretpostavki u odnosu na prethodnu izloženost tržištu, vrednost navedena u izveštaju često će biti identična tržišnoj vrednosti. Međutim, mogu se javiti situacije, npr. u slučaju mogućnosti za buduću gradnju koja još uvek nije pravno dopuštena na datum procene, u kojima ove dve vrednosti neće biti iste.

Opsta definicija, širi okvir od definicije tržišne vrednosti, uzima u obzir identifikovane strane i njihove interese.

Specifična vrednost

Jedna značajna posledica manje konkretnih pretpostavki koje važe kod fer vrednosti, jeste to što se njenom primenom omogućava prepoznavanje vrednosti koju određena nepokretnost može imati za jednog specifičnog kupca. To se uzima u obzir kod koncepta specifične vrednosti. Specifična vrednost se definiše kao mišljenje o vrednosti koje uzima u obzir karakteristike koje imaju određenu vrednost za specifičnog kupca. Specifičan kupac je kupac koji može optimizovati upotrebljivost nepokretnosti za razliku od ostalih učesnika na tržištu i čije je mišljenje o ceni jednako specifičnoj vrednosti. Kada određeni kvaliteti ili karakteristike nepokretnosti za jednog kupca imaju vrednost veću od tržišne vrednosti, onda se takav kupac može opisati kao specifičan kupac i svaki iznos u izveštaju o proceni vrednosti koji je jednak iznosu koji predstavlja mišljenje tog kupca o vrednosti predstavlja specifičnu vrednost. Specifična vrednost može biti povezana sa elementima vrednosti na „going concern” bazi, odnosno vrednosti postojećeg biznisa i kontinuiranog rada entiteta. Specifična vrednost uzima u obzir karakteristike koje imaju određenu vrednost za specifičnog kupca.

Sinergetska vrednost

Sinergetska vrednost predstavlja posebnu kategoriju specifične vrednosti sa kojom se nekretninaši često sreću. Ona se definiše kao „dodatni element vrednosti koji je nastao kombinacijom dve ili više nepokretnosti ili vlasničkog udela na njima, pri čemu je kombinovana vrednost veća od zbira pojedinačnih vrednosti.” Ukoliko specifična vrednost nastane pri kombinaciji prava koja kao takva daju veću vrednost nego što bi to bio prost zbir pojedinačnih vrednosti tih prava, takva vrednost se može često opisati kao sinergetska vrednost. Sa ovom vrstom vrednosti se često može sresti kada se kupcu prilikom kupovine susedne nepokretnosti omogućava da ostvari dodatnu vrednost. Ona može biti relevantna i kod transakcija između zakupodavca i zakupca. Ipak, tamo gde nepokretnost omogućava sinergetsku vrednost nekolicini potencijalnih ponuđača (kao, na primer, ukoliko im se otvara veća mogućnost primene), onda bi tu vrednost trebalo smatrati tržišnom vrednošću nepokretnosti.

Primeri sinergijske vrednosti

- Kupovinom susedne parcele ili nepokretnosti se omogućava kupcu da ostvari dodatnu vrednost (zbog oblika parcele; poslovni prostor uz parking; stan do stana;.....)

- Transakcija između zakupodavca i zakupca (zakupac ima veći interes da kupi od zakupodavca od bilo koga zbog tzv. navika kupaca)

Ipak, tamo gde nepokretnost omogućava sinergetsku vrednost nekolicini potencijalnih ponuđača (kao, na primer, ukoliko im se otvara veća mogućnost primene), onda bi tu vrednost trebalo smatrati tržišnom vrednošću nepokretnosti.

Investiciona vrednost

Investiciona vrednost je vrednost koju nepokretnost ima za konkretno identifikovano lice u svrhu individualne investicije, sopstvenog vlasništva ili poslovanja (ona se dosta prepoznaje u IVS i EVS standardima).

Ona povezuje konkretnu nepokretnost sa određenim investitorom, grupom investitora ili entitetom sa identifikovanim investicionim ciljevima i/ili kriterijumima. Ovde se ocenjuje ono što bi određeni identifikovani kupac, odnosno investitor bio spreman da ponudi i ne predstavlja meru opšteg mišljenja o nepokretnosti na tržištu. Od njih se ne očekuje da budu dosledne ili jednake procenama vrednosti koje su urađene na nekim drugim osnovama, uključujući i tržišnu vrednost.

Ovakve procene vrednosti:

– određuju vrednost nepokretnosti za određenog pojedinačnog investitora, sa njegovim posebnim zahtevima, pre nego za prosečnog tržišnog učesnika;(TZV VREDNOST ZA JEDNOG ČOVEKA)

– ne pretpostavljaju razmenu nepokretnosti između strana.

Vrednost u slučaju alternativne upotrebe

Vrednost u slučaju alternativne upotrebe podrazumeva tržišnu vrednost nepokretnosti bez pretpostavke o kontinuiranoj trenutnoj upotrebi. Dok se tržišnom vrednošću identifikuje najbolja moguća vrednost nepokretnosti pri bilo kojoj upotrebi, ponekad će biti zahtevano da se uradi procena nepokretnosti uzimajući u obzir samo trenutnu upotrebu(procena preduzeća na bazi „going concern”). Ukoliko je potrebno da se razmatraju alternativne upotrebe nepokretnosti kojima se ne obezbeđuje kontinuitet u poslovanju preduzeća, onda bi to bila vrednost u slučaju alternativne upotrebe, odnosno tržišna vrednost. Ta vrednost ne obuhvata bilo kakve troškove zatvaranja poslovanja. Ova osnova bi takođe mogla biti od značaja kada se vrednost procenjuje na osnovu amortizovanih troškova zamene, gde naručilac procene može zahtevati indikaciju vrednosti specijalizovane imovine za neki drugi način upotrebe.

Vrednost u slučaju prinudne prodaje

Vrednost nepokretnosti u slučaju prinudne prodaje je iznos do koga se može doći prodajom nepokretnosti kada je prodavac, iz bilo kog razloga, pod pritiskom u kome se od njega traži da otuđi nepokretnost pod uslovima koji ne odgovaraju definiciji tržišne vrednosti. Vrednost u slučaju prinudne prodaje ne spada u osnovne koncepte vrednosti, ali predstavlja primer tržišne vrednosti pod posebnom pretpostavkom vezanom za uslove marketinga prodaje. Potreba za ovakvom procenom može se pojaviti u slučajevima kada je prodavac pod pritiskom da proda, prinuđen je da proda ili mu je nametnuto vremensko ograničenje prodaje.

Prinudna prodaja= likvidaciona vrednost

Ovo se najčešće pojavljuje kada je vreme za prodaju prekratko za odgovarajući marketing koji je neophodan da bi se prikupile najbolje ponude. Kupci u ovakvim slučajevima su svesni da je prodavac pod nekom vrstom prinude te stoga mogu izmeniti svoje ponude u odnosu na ono kakve bi one inače bile. Zavisno od prirode ovih specifičnih prinuda određena je i situacija prema kojoj bi se odvijao hipotetički transfer – bez ovih prinuda to bi jednostavno bila tržišna vrednost. Potrebno je da procenitelj zna i uzme u obzir očekivano vreme prodaje, kao i relevantne prinude kojima je prodavac uslovljen. S obzirom da će takva vrednost odražavati ove veoma specifične okolnosti zbog nametnutih ograničenja, to bi trebalo navesti u uslovima angažovanja, kao i u izveštaju o proceni vrednosti.

DA ZNATE DA POSTOJE I:

• Hipotekarna vrednost
• Osiguravajuća vrednost
• Nabavna vrednost
• Bilansna vrednost
• Investiciona vrednost
• Vremenska vrednost
• Upotrebna vrednost
• Korisna vrednost
• Vrednost uređenja
• Početna vrednost – krajnja vrednost

Savet dana: Pitajte profesionalce za vrednost, ne igrajte se sa svojom imovinom (budite odgovorni i ozbiljni prema sebi i svojim najbližima).